在建工程抵押一定要進度嗎？

在建工程能否做抵押貸款？

在建工程抵押是指抵押人以合法取得土地使用權連同在建工程投資資產作為償還貸款的行為。

1.從國家宏觀管理來看，銀行貸款分為多種用途:如流動資金貸款、固定資金貸款、專項資金貸款等。，以利于宏觀調控，防止盲目擴張和盲目發展。

2.從銀行站在自己的角度，降低貸款風險。

相關法律知識:

房地產價值是房地產權利價值的貨幣表現，對房地產的評估實際上是對其權利價值的評估。由于在建項目不同于已完工或老舊的房地產，其權利狀態下的一些情況因各種原因被隱藏。因此，在建工程抵押價值的科學評估應建立在準確界定在建工程評估范圍的基礎上。

1.土地所有權

在建項目土地權屬有兩種，有四種情況，分別是以出讓取得的國有土地使用權、以租賃取得的土地使用權和以無償劃撥取得的國有土地集體所有的土地使用權。由于所有權性質和情況不同，抵押評估價值的內涵與被評估項目即將發生的經濟行為并不完全相同。

2.項目所有權

對于在建房地產項目的抵押貸款評估，需要查明委托房地產項目是否屬于聯合建設項目或是否有參與單位，委托單位是否真正擁有委托房地產項目的全部或部分所有權。如果委托單位是估價對象的主要施工單位，且有一個或兩個承包商，則承包商的價值不屬于委托單位，其價值不屬于估價房地產的抵押范圍。如果估價房地產項目是一個聯合建設項目，委托單位對估價對象有什么權利？因此，評估人員必須充分調查和掌握上述情況，特別是要弄清項目公司所涉及的各方的權利，以及各方之間的經濟合同在法律上是否有效。估價人員只能對委托單位對委托房地產項目實際擁有的那部分權利的抵押價值進行評估。

3.施工進度

在鑒定實踐中，每個項目完成的在建工程工程量不同，有的剛完成設計樓層以下的基礎工程(含地下室結構)，有的剛完成裙房結構，有的已完成全部結構封頂。大部分項目，他們的裝修和設備安裝工程都沒有進行。對于上述不同情況，必須準確掌握在建工程的實際完工進度，即掌握已完工的實物量，那些未安裝固定在建筑物主體上的材料設備不能納入在建房地產項目的評估范圍。所以需要抵消在建工程。在評估質押物的價值時，我們可以不能簡單地根據項目的實際投資進度來評估其價值。

4.銷售情況

部分在建房地產項目已取得商品房預售許可，部分樓盤已預售完畢。在評估抵押價值時，一定要明確把握兩個問題，一是預售許可證允許的樓層及其建筑面積，二是開發商實際已經銷售了多少建筑面積。評估時，整個在建房地產項目的評估價值必須扣除已售出的在建工程實物部分的價值和相應的土地使用權價值。因為部分已出售房產的權利已不屬于委托單位，委托人無權抵押。